I settori che resistono ai cicli economici
La crisi prolungata degli ultimi anni ha mostrato come alcuni comparti immobiliari abbiano retto meglio di altri agli scossoni macroeconomici. BNP Paribas REIM evidenzia che il tratto comune di questi segmenti è l’essere trainati da fattori strutturali indipendenti dall’andamento del Pil, capaci quindi di assicurare stabilità anche in fasi di rallentamento economico.
La domanda di lungo periodo degli occupanti, legata a bisogni primari come l’abitare, l’istruzione e la sanità, riduce sensibilmente l’esposizione ai cicli. In più, i lunghi contratti di leasing tipici di educational e healthcare garantiscono una redditività stabile, con flussi di cassa prevedibili e più protetti dal rischio di default. A rafforzare questo quadro intervengono trend secolari come la digitalizzazione e i cambiamenti demografici, che dovrebbero rappresentare pilastri centrali delle strategie di investimento immobiliare nei prossimi anni.
Residenziale, educational e sanitario: la difesa anticiclica
Il settore residenziale mostra da sempre una bassa correlazione con i cicli di mercato, distinguendosi per capacità di preservare il valore degli asset e di mantenere stabile il reddito generato dagli affitti. La domanda abitativa, alimentata da fattori demografici più che economici, rappresenta un bisogno fondamentale e difficilmente comprimibile, poiché tutti necessitano di un luogo sicuro in cui vivere. Ciò rende il comparto residenziale particolarmente difensivo e capace di offrire continuità anche in fasi di contrazione economica.
Accanto all’abitativo, anche istruzione e sanità rispondono a logiche simili. La domanda legata al settore educational resta sostenuta a prescindere dal ciclo economico: in momenti di crisi, anzi, può addirittura aumentare, poiché molti lavoratori scelgono di investire nella formazione per migliorare le proprie competenze. È vero che nel lungo termine il progressivo invecchiamento della popolazione potrà ridurre il numero di studenti, ma tale dinamica avrà effetti solo in tempi molto estesi.
L’healthcare, al contrario, è destinato a beneficiare proprio dell’invecchiamento demografico. La richiesta di strutture sanitarie e di soluzioni abitative adatte a una popolazione sempre più anziana è in costante crescita. Già oggi, osserva BNP Paribas REIM, gli asset abitativi sviluppati appositamente per questo target stanno guadagnando rilevanza, ponendo il comparto sanitario come uno dei più indipendenti dall’andamento dei mercati finanziari.
Di fronte a questi segmenti, l’immobiliare commerciale – dagli uffici al retail, fino alla logistica – rimane più esposto alle fluttuazioni macroeconomiche e alle dinamiche dei consumi, risultando quindi più sensibile al ciclo.
L’importanza dei contratti di leasing lunghi
Un fattore decisivo per la resilienza dei portafogli immobiliari è rappresentato dalla durata dei contratti di leasing. Più un accordo si prolunga nel tempo, maggiore è la possibilità di garantire stabilità dei flussi di cassa e riduzione del rischio di default. Nel comparto residenziale e in quello non commerciale, i contratti tendono ad avere durata pluriennale, in alcuni casi illimitata.
Nell’educational, la norma sono intese di 20 o 30 anni, spesso stipulate con enti governativi, a ulteriore garanzia della stabilità. Anche nel sanitario, la presenza di asset a forte impatto sociale e con elevati standard ESG favorisce contratti di lungo periodo, in molti casi superiori ai 15 anni. Questa caratteristica permette agli investitori di pianificare con maggiore certezza i flussi futuri, mitigando la volatilità tipica di altri segmenti.
Oltre ai contratti, entrano in gioco anche elementi strutturali come la digitalizzazione, la sostenibilità e la domanda crescente degli occupanti. Questi fattori contribuiscono a rendere più efficiente la gestione degli asset e a ridurre ulteriormente i margini di incertezza, rafforzando la resilienza complessiva del portafoglio.
La strategia di BNP Paribas REIM
In un periodo segnato da forte incertezza, come quello attuale, BNP Paribas REIM sottolinea la necessità di privilegiare la stabilità rispetto alla redditività immediata. Un portafoglio ben bilanciato, che includa residenziale, istruzione e sanità, può offrire agli investitori una combinazione vincente di protezione, visibilità e rendimenti stabili nel lungo termine.
Secondo Nicola Franceschini, Product Development & Research Manager di BNP Paribas REIM Italy, un mix costruito su questi segmenti anticiclici rappresenta una via solida per ridurre la vulnerabilità alle flessioni economiche e assicurare continuità alle performance. La logica è quella di affrontare le fasi di incertezza non cercando rendimenti aggressivi, ma costruendo una base di resilienza strutturale che renda i portafogli immobiliari più robusti e sostenibili nel tempo.
