La volatilità come costante
La questione dei dazi rappresenta solo l’ultimo episodio di una serie di eventi capaci di innescare instabilità e incertezza sui mercati globali. Secondo l’analisi di BNP Paribas REIM, queste turbolenze ci ricordano quanto i rischi macroeconomici non siano solo concetti teorici, ma si traducano sempre più spesso in realtà concrete. Il passato recente parla chiaro: crisi climatiche, shock energetici, tensioni commerciali, conflitti e vulnerabilità finanziarie hanno ridisegnato l’agenda degli investitori.
In questo contesto, strumenti come il private equity immobiliare emergono come valide soluzioni. Si tratta di un ambito che richiede un orizzonte temporale lungo, indipendentemente dallo scenario economico. Acquistare un edificio significa, di norma, detenerlo almeno per un decennio. Ripercorrendo il 2015, un anno dominato dal terzo bailout della Grecia, dal crollo dei mercati cinesi e dal tonfo del petrolio da 115 a 28 dollari al barile, si comprende quanto servisse coraggio per compiere investimenti immobiliari. Tuttavia, le vere determinanti del valore degli asset immobiliari sono spesso eventi imprevedibili, come la Brexit, la pandemia o la guerra tra Russia e Ucraina.
Nonostante questi shock, il rendimento medio annuo negli ultimi dieci anni si è attestato al 5,5%, segno che un orizzonte temporale adeguato consente di neutralizzare l’impatto ciclico sulle performance.
Dazi e inflazione alimentano la diversificazione
Oggi, il dibattito è dominato dalle tariffe doganali e dalle ripercussioni sui mercati pubblici, dove l’indice di volatilità VIX ha toccato quota 52 lo scorso 8 aprile. Al tempo stesso, la correlazione tra azioni e obbligazioni rimane elevata, limitando l’efficacia della diversificazione tramite asset tradizionali. Inoltre, l’effetto di queste politiche sull’inflazione rende complesso prevedere l’impatto reale sulla crescita economica globale.
Per BNP Paribas REIM, la diversificazione sarà un tema cruciale anche nei prossimi anni. In tale ottica, gli investimenti immobiliari core europei si distinguono per la bassa correlazione sia con l’azionario globale sia con le obbligazioni corporate investment grade. Tuttavia, l’approccio non può essere generico: è essenziale una selezione accurata delle opportunità, poiché la dispersione dei rendimenti all’interno di uno stesso segmento è significativa. Nel settore uffici, ad esempio, si va da un +5,5% annuo nel primo quartile a un -3,3% nell’ultimo, a dimostrazione che il panorama investibile si sta restringendo e richiede una maggiore attenzione top-down.
La rivoluzione dell’allocazione settoriale
Il concetto stesso di fondo immobiliare diversificato ha subito una trasformazione sostanziale. Durante il decennio 2007-2017, i fondi bilanciati paneuropei destinavano circa l’80-85% del capitale a uffici e retail, ignorando quasi del tutto comparti come il residenziale. Oggi, invece, il comparto industriale è prossimo a diventare il segmento più rilevante, mentre l’abitativo ha superato il retail, conquistando la terza posizione tra le principali allocazioni.
Si tratta di un cambiamento epocale, che riflette nuove priorità degli investitori e la necessità di migliorare la resilienza dei portafogli. Le scelte settoriali stanno diventando sempre più legate alle caratteristiche strutturali dei segmenti e alla loro capacità di resistere a shock esterni.
Diverse priorità, diverse strategie
Sebbene i fondi core bilanciati condividano un obiettivo comune, le strategie di allocazione possono variare sensibilmente. Alcuni fondi privilegiano il rendimento e quindi sovrappesano il retail; altri puntano sulla crescita degli affitti, favorendo l’industriale; altri ancora privilegiano la liquidità, investendo in uffici.
Segmenti come sanitario e residenziale, grazie alla bassa volatilità e alla scarsa correlazione con i cicli economici, offrono opzioni interessanti per chi cerca resilienza. Considerando che 13 degli ultimi 24 anni hanno registrato almeno una crisi o una recessione, costruire portafogli capaci di resistere agli shock diventa prioritario.
Anche settori più specialistici come sanitario e ospitalità suscitano l’interesse di BNP Paribas REIM: il primo per la capacità di generare rendimenti stabili con bassa volatilità, il secondo per il potenziale di crescita del fatturato, soprattutto quando supportato da accordi di gestione alberghiera o franchising che permettono di capitalizzare sulla crescita del RevPAR (Revenue per Available Room).
Diversificare non è più un''opzione, è una necessità
La diversificazione nell’universo immobiliare non può più concentrarsi su uno o due settori dominanti. I rischi legati a eventi futuri dirompenti rendono indispensabile un approccio articolato e flessibile, capace di cogliere le opportunità nei comparti più resilienti e promettenti.
Secondo BNP Paribas REIM, questa visione multiforme dell’allocazione immobiliare rappresenta una strategia vincente per costruire portafogli in grado di resistere nel tempo, anche in uno scenario globale sempre più incerto e volatile.
